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从万科年报,看出了开发商的焦虑  

2017-04-08 08:18:50|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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从万科年报,看出了开发商的焦虑,房价要跌?

"买高价地,意味着承担未来的经营风险;不买,则可能现在就被挤出市场...从万科年报中,足以看出万科对于土地价格上涨的焦虑,看来不是只有普通人在焦虑房价,开发商也在焦虑。"



“有时候,幸福与忧虑的边界并非那么清晰。”


你能想象这句话出自万科2016年的年报吗?


不知道万科的年报是什么人操刀,太有才了。不像一般的年报那么冰冷冰冷且都是官样文章。在万科的年报中,我看到了诗和远方。这句话节选自“致股东”的第一段。全文是这样的:
 
“对于中国房地产企业而言,如何面对 2016 年的市场繁荣,并非一个轻松的话题。有时候,幸福与忧虑的边界并非那么清晰。这一年中国房地产市场的总销售规模创造了历新纪录,但这真的只是一件值得庆幸的事情吗?”


看来,年报还可以被写成文学作品。
 
第二段是这样写的:


必须看到,在主要城市房屋市场再度升温的同时,土地市场的表现更为激进,面粉贵过面包不再是个案,而已经成了普遍现象。这足以令开发企业进退维谷,陷入焦虑之中。买高价地,意味着承担未来的经营风险;不买,则可能现在就被挤出市场。”


这段话,足以看出万科对于土地价格上涨的焦虑。看来不是只有普通人在焦虑房价,开发商也在焦虑。


其实这种焦虑和悲观情绪在2015年的年报里已经有所体现。同样是在“致股东”的开头,万科这样写道:
 
“在 2013 年,我们对房地产行业进入白银时代已深信不疑。2014 年的市场调整,让更多人接受了这个观点。但2015年市场的回暖意味着什么呢?我们需要修正自己的判断吗?


不。我们依然坚持自己的看法。确实,在 2015 年我们看到了主要城市的交易金额普遍回升,看到了个别城市的房价快速上涨,甚至看到了个别城市地价攀升到令人惊讶的水平。但我们也应该看到,更多城市依然处在去库存的过程中。”


总体来说,万科对2015年的回暖表示怀疑,而2016年的繁荣更是让万科感到焦虑。


在2015年的年报中,提出一个“套户比”的概念。


“套户比(厨卫浴齐全的成套住宅套数/常住家庭户数)是衡量住宅存量充裕程度的国际通用指标,一般认 为其均衡线为 1.1。2014年末,万科有业务的中国内地 49个相对发达城市中,套户比低于 1的有 12个, 套户比超过 1但不超过 1.1的有 8个,超过 1.1的则已经有 29个。”


不知道为什么,在2016年的年报中没有再提套户比的概念。按照套户比的概念,对未来房价的走势也是根据房子所在的城市而分化的。有些城市,房价可能会跌,有些城市,房价也许还要上涨。


最近很多媒体都在讲,万科说房子要跌了,证据就是万科的存货跌价准备增长了82.3%, 2016年底为 13.8亿元,而这个数字在2015年底为7.5亿元。这是不是代表万科在唱衰房价呢?我觉得未必。从趋势分析的角度来看,确实增长的比例很大。但是从相对值的角度来看,这个数字占整个万科的存货比例是很低的。我们看下表:


从万科年报,看出了开发商的焦虑,房价要跌? - 木买蚂蚁 - hfzhangping的博客


我们看红色的数字,就是媒体所说的存货跌价准备。这个数字与万科的整体存货来比,还不到1%。这个比例还不足以说明万科看空房价。充其量是反映万科的焦虑吧。


给大家解释一下,万科的存货与制造业的存货内容是很像的:制造业的存货包括原材料、半成品和产成品;而万科是造房子的,它的存货也包括原材料(拟开发产品即土地),半成品(在建开发产品)以及产成品(已完工开发产品)。土地在其他行业属于非流动资产,而在房地产行业属于流动资产,因为持有土地的目的是为了加工销售。


就像万科报表里表达的,房地产的发展在各个地域之间是很不均衡的。万科计提存货跌价准备的这些房产都在哪个城市呢?


我们看下表。


从万科年报,看出了开发商的焦虑,房价要跌? - 木买蚂蚁 - hfzhangping的博客


尤其是镇江、宁波、抚顺、大连、南充和南通这6个城市,在2015年还没有计提存货跌价准备,但是在2016年却计提了存货跌价准备。


这是不是就可以说明万科看空房价呢?我们可以比较一下万科2015年和2016年的存货数据,看看万科的存货到底是如何变化的呢?


从万科年报,看出了开发商的焦虑,房价要跌? - 木买蚂蚁 - hfzhangping的博客


我们会发现,从2015年到2016年,万科的存货是增加了,大约增加了27%。而2015年相对于2014年存货的增加比率为16%。也就是说,万科在2016年购进了更多的存货。从比例上来看,2016年各项存货占比与2015年基本相当,这说明万科的基本策略并没有改变。情况并没有那么悲观。


万科在2015年年报上曾经说了这样一句话:


“但我们也不必过于悲观,白银依然是贵金属。在传统房地产开发的黄金时代结束后,大量新兴的房地产需求并未得到满足。”


哈,白银依然是贵金属。真是逗逼的年报。


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