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芒格:一旦你停止了学习,整个世界将从你身旁呼啸而过

 
 
 

日志

 
 

如何才能高效、精准地选到好铺?  

2017-05-27 13:14:33|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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你要留意这些麦当劳、海底捞也没绕过的选址大坑

麦当劳房山一家门店,免租3年生意也没火;海底捞23年来,唯一一家经营不善关掉的门店,源于选址失误。可见,无论大小品牌,选址对一家餐饮门店的经营都起着很大作用。


如何才能高效、精准地选到好铺?

案例1:呷哺开在负一,生意惨淡

误区:自带流量,位置偏点无所谓!

呷哺呷哺以翻台率高著称,在北京多个店都排长队。然而,在北京王府井东方新天地商场地下一层西南角的一个位置,这里的呷哺呷哺生意惨淡。

东方新天地商场名气很大,王府井客流也很大,但是呷哺在这里的位置属于一个拐角——没有任何标识,外人第一次去很难找到,向商场里的人打听也问不出来。

另一个例子是北京站附近,麦当劳、肯德基和吉野家都开在最显眼的位置,与它们仅几百米距离的巷子里那些餐厅,生意差了一大截。

有的老板认为,自家品牌有吸客能力、口味够好,位置偏一点没关系。这种观念在以往或许行得通,酒香不怕巷子深。但是在竞争激烈的当下,风险有点高。

例如北京,2015年新开的餐厅有16万家,哪个品牌、哪种口味能做到让人不顾拥堵,穿过几环去寻找?

特别是现在,人们的时间成本很高,如果你选的地方太偏,让顾客拿着导航还蒙圈,顾客即使偶尔去一次,却发现吃饭的时间比赶路的时间还长,消费的频率和意愿自然不会太高。


案例2:麦当劳免租3年,也没救

误区:房租便宜点儿好,免租最好

海底捞的联合创始人施永宏曾说,海底捞这23年来,唯一一家经营不善关掉的店就是因为选址失误。当时,他们的一家店选到了城市的新区,招商的说两年内这个地方会住满,结果苦苦挣扎了六七年,还是渺无人烟。

海底捞遭遇的就是一个选址的大坑——如今房租不断上涨,很多老板都觉得压力山大,就无奈妥协:房租太贵活不下来,还是找租金便宜的地方吧!

例如很多刚开业的商场,会用很便宜的租金吸引品牌进入,很多没经验的小品牌会被便宜的价格、2个月、5个月的免租期吸引过去。投入几百万后发现,商场有限的客流根本支撑不了那么多家店,打折促销都无济于事,最终只能以关门收场。

其实是又多了一个有风险的赌注。

这样的例子有很多,如北京万柳华联商场和翠微嘉茂刚开业的时候都是如此,北京龙湖长楹天街因为同样的原因被很多老板视为“大坑”。包括如今火爆的朝阳大悦城,最初也经历了两年的养店期,餐厅换了2-3批才好起来。

再比如麦当劳在房山曾经开了店,当初免租3年,装修费由房东出,但3年后门店依然关了。原因很简单,没客流,营业额太低。

最近看到一篇文章,是一位网红餐饮创业者写的,意思是资金有限,选择便宜点偏点的位置,通过社群运营等方法可以拉客流。我觉得这是舍本逐末的做法。

通常房租便宜的门店,也就意味着没有客流,而没有客流也就没有收入,如果眼前都熬不下去,更别指望以后。

我认为,老板们选地段,首要考虑的不该是贵不贵,而是预估营业额、餐厅的接待能力以及自身定位的匹配度等。如果预估营业额能够承受房租,并且客流量、接待能力都能满足,房租贵的店也可以选。

道理很简单,你是选一个房租贵,客流大,生意好的店呢,还是要一个看似租金便宜,但是人流少,压根没生意的店呢?


案例3:杨记兴开在北京西三旗,亏2

误区:商圈人流大=生意一定火。

之前杨记兴的老板在北京西三旗开了一个1000平的餐厅卖徽菜,人均80-90元,一直亏损了2年。

后来经过对顾客和周边商圈的评估之后发现,能消费得起这家店的人不多,于是对产品、价格等做了一系列调整,把餐厅面积砍掉一半后,生意才逐渐好转,在第三年基本上月均超过55万,最好一月超过65万,扭亏为盈。

选址得和定位配得上。

这就好像希尔顿酒店开在密云县,王品台塑牛排开在回龙观的概念一样。

很多老板也都会认为,只要我选择的商圈里,附近居住的人口量巨大,或者人流大,生意肯定能火。其实这并不对。

因为目标顾客群的数量才是老板开店评估的核心数据。打个比方,假如你的客单价定在80元,那么即使一个村有10万人,那也不是你的顾客,因为真正能够消费的起的顾客没有那么多。

所以,确定你的产品、价格和品牌,是否适合商圈里的顾客群,以及是否有足够多的有效顾客群来支撑经营,就非常重要。


案例4:装修完了,房东执照没办下来

误区:签约不用太复杂,有口头协议就行。

之前遇到的一个火锅品牌,在北京跟房东签约的时候,房东的营业执照还没办下来,但房东信誓旦旦很快就下来,并且租金和面积等都比较称心,就把合同签了。

结果装修完了,正式营业也超过了3个月,执照却依然没有办理下来。更让他没想到的是,管理机关在执照这件事情上追究下来,最后责令停业。而老板此时才知道,这个房子根本无法办理执照,房子都是违建。

由于事先没有做书面上的约定,最后只能老板自己承担损失:数百万的装修、租赁和经营投入。这件事到现在还在打官司。

太急,没有规避掉风险。

其实还有更夸张的,有的小品牌、小店,在租房的时候,甚至连合同都没有,给自己留下的经营隐患太多了。

比如五道口那里原来有一排房子,好几户租金押金交了几十万,结果说拆迁就拆迁了!不但无法经营,由于当初租房的时候,这几户都没有签协议,结果连押金都拿不回来。

其实这也是选址的关键误区之一。很多人会忽视谈判签约的细节,最后在经营期间产生很多纠纷。

因此,只要是租房,协议一定要写清楚,关系到门店生存的风险,都要考虑到,诸如免租期、租金、付款方式、面积、执照、甚至空调机位等等。

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