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芒格:一旦你停止了学习,整个世界将从你身旁呼啸而过

 
 
 

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揭秘:融创632亿元收购款何来  

2017-07-10 22:28:37|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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融创中国(1918.HK)系中国房企排名前7的企业,与碧桂园、恒大、万科等知名房企一道,跻身中国房企千亿俱乐部。

2017年7月10日,当融创与万达联合宣布,以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76间酒店时,融创董事局主席孙宏斌对外表示,交易涉及资金完全来自融创自有资金,截止2017年6月30日,公司账上还有900多亿元现金。

查询融创年报以及其他公开信息获悉,这632亿元虽是融创的自有资金,但穿透其资金来源可知,绝大部分还是源于融创的借贷而融创资金链因此承压的同时,还得以收获近3000万平方米的土地储备,同时进军孙宏斌觊觎已久的文旅领域。

借贷系融创收购款主要来源

以2016年全年为例,融创录得合同销售金额达到约1506亿元,其经营收入达到353亿元,同比增幅分别高达120%和54%。2017年上半年,融创又录得合同销售额约1100亿元,预计全年销售业绩将超过3000亿元。

梳理融创2016年年报发现,截止2016年12月31日,融创公司账面现金约698亿元,除却178亿元的受限资金之外,融创可由自由支配的现金约520亿元。不过,520亿元非受限资金当中,仅46亿元来自经营业务收入,其他近400亿元归因于借贷收入。

如是观察,借贷正是支撑融创账面现金数字以及此次大手笔收购的关键要素之一。

融创2016年年报显示,截止2016年12月30日,该公司借贷本息总额约1128亿元。相对2015年底的418亿元,增幅约170%。

融创的融资工具可谓丰富。在非即期借贷中,融创有抵押的银行借款约312亿元,其他借贷约357亿元,优先票据约28亿元,资产支持证券约32亿元,也就是说,有抵押的借贷额约728亿元;在无抵押借贷中,融创的银行借款0.76亿元元,其他借贷约36亿元,公司债券约99亿元,非公开发行公司境内公司债券约148亿元。

“其他借贷”系融创除却银行贷款之外,第二核心的融资方式,金额约393亿元。一位资深信托行业从业者对腾讯财经表示,在房地产企业的年报当中,信托贷款一般计入“其他贷款”科目。

如孙宏斌所说,融创截止2017年上半年,账面现金有900多亿元。这表示,今年上半年,融创账面现金又增加200多亿元。这200多亿元又来源何处?

2017年上半年,融创录得合同销售额约1100亿元,如以融创2016年相关收入成本等比例计算,融创录得的经营收入约257亿元。

不过,这257亿元很难大部分归入融创的账面现金。毕竟,融创在今年上半年虽未大规模拿地,但又进行了包括收购乐视在内的7场收购,共需付款约363亿元。仅这些已付或者将支付的收购款,都可吞噬融创2017年上半年的经营收入。

因此,上述200多亿元账面现金,大概率源于融创今年上半年的借款流入。

该公司一则公告显示,2017年6月26日,融创以一家全资子公司为借款主体,向工商银行(亚洲)借款10亿元,贷款期限36个月。另外,融创还于近日通过互联网金融平台“网金社”上发行了一款融资金额10亿元的理财产品。国泰君安的托管报告显示,截至今年4月30日,融创累计新增借款金额370.59亿元。

孙宏斌增持3000万平方米土地

陡峭的净资产负债率,一直是融创备受外界质疑之处。截止2016年年底,融创的债务净额430亿元,权益总额约354亿元,净资产负债率121.52%。2014年,融创的这一比率仅44.5%,2015年进行大规模并购扩张之后,升至75.9%。

融创2016年报显示,净负债率的上升是由于过去一年融创完成一线、环一线及核心城市的全国化布局而使得借贷规模有所增加,且公司账面约698亿元资金对对即期借贷余额的覆盖倍数已达2.1倍,因此并未面临任何实质的财务风险。

融创年报披露,其2016年就有多达16项收购,收购标的多为上海、苏州、郑州、深圳、杭州、成都的房地产公司,涉及资金595亿元。

此次以632亿元收购万达旗下13个文旅项目和76间酒店,系融创2004年诞生以来,金额最大的一笔收购项目。

以孙宏斌所说的,截止今年上半年融创仍有“900多亿元”账面现金计算,其在完成收购之外,账面现金仅剩300亿元左右。融创2016年报显示,其借贷本息合计1285.55亿元,2017年内到期的借贷本息合计386.78亿元。因此,融创仅以300亿元左右的账面现金,已经不能对短期账务进行两倍以上的覆盖。

万达与融创的联合公告还提出,融创除支付631.7亿元的交易资金之外,还要承担13个万达文旅城的全部贷款。

公开数据显示,单个万达文旅城投资总额数百亿,比如,近日开业的哈尔滨万达文旅城投资即达200亿元,合肥万达文旅城投资超过240亿。粗略估计,上述13个文旅城的总投资额可能达到4000亿元,贷款数字不低于3000亿元。

孙宏斌不仅需要解决这数千亿元的贷款问题,使得融创的资金链继续承压,但同样又获得了巨大的市场机会。

除少数万达文旅城已经开业之外,绝大部分目前尚在开发当中,各个土地储备惊人。以2013年签约的无锡万达城为例,项目占地140公顷,总建筑面积120万平方米。重庆万达城的建筑面积甚至达到550万平方米。这意味着,融创通过此次收购获得土地储备,将近3000万平方米左右。这些项目大多签约于最近三年,绝大部分项目土地处于待开发状态。而融创2016年新增土地储备面积为5394万平方米。

关键还在于,万达这些项目位于青岛、重庆、成都、济南、昆明、海口等核心二线城市,随着2016年房价地价暴涨,房企在上述城市拿地成本已经畸高。

另外,不管是万达文旅城还是万达酒店,均属于被孙宏斌看好的文化旅游等增量市场。这一次,他如愿以偿。

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