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日志

 
 

潘石屹答问:我为什么要卖北京核心资产  

2017-07-08 09:08:58|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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自2012年SOHO中国在业绩会上宣布告别散售模式转型自持开始,“转型”二字和潘石屹捆绑出现的频次就越来越高。而这一次,他表示要进行再一次转型,瞄准存量市场,聚焦共享办公空间SOHO 3Q发展战略。

7月7日,北京光华路SOHO 2报告厅内,SOHO中国举行SOHO 3Q发展战略新闻发布会,董事长潘石屹、总裁阎岩、SOHO 3Q运营总监Ivy列席为众多媒体答疑。

事实上,除了本次活动主角“SOHO 3Q”发展战略以外,大家对SOHO中国最新公布将整售北京光华路SOHO 2的动作也有许多疑问。对此,潘石屹还是毫无意外延续了此前的解释:“做生意永远不变的规律就是低的时候进货,高的时候出货。SOHO中国这么多年发展时间里,永远在遵循这样一个原则。”

出售项目所得的大量资金中,根据潘石屹的设想,将主要投资到SOHO 3Q的业务中去,而且在未来,“SOHO中国的想法只有一个,就是做SOHO 3Q”。


为什么卖光华路SOHO 2?

此前的7月4日,SOHO中国在北京和上海同时召开渠道沟通会,董事长潘石屹宣布启动光华路SOHO2、凌空SOHO两个项目的整售,而位于北京CBD光华路的SOHO 2并非其曾公布的出售名单当中的物业。

对此,在7月7日这场活动的提问环节中,首先被问及的就是出售光华路SOHO 2的动机,总裁阎岩给出的官方答案也依然一成不变——SOHO包括潘总本人秉持着做生意最基础的原则,就是我们总是在低价时买入,高价的时候售出。

潘石屹的说法是:“做生意永远不变的规律就是低的时候进货,高的时候出货。SOHO中国这么多年发展时间里,永远在遵循这样一个原则。”

不过从回答中也不难看出,目前北京、上海办公楼的租金回报率似乎远不达他的预设目标。

他认为,衡量市场是否在“高点”的唯一标准是租金回报率,而租金回报率越低的话,相对售价就越高。

“全世界的租金回报率基本上都在一个大体范围之内,例如美国租金回报率就是5%左右。可是在中国,现在的租金回报率是2.7%几、2.8%几,跟5%比的话就是差不多一半。而且中国的利率比美国高多了,高好几倍的利率。”

“第二个辅助性的指标就要考虑银行的利率是高还是低,基础利率是高还是低。用这个标准衡量,中国现在办公楼、商场的价格高,比办公楼、商场更高的价格是住宅的价格,北京、上海任何一个住宅的价格,租金回报率不到1%。”

在潘石屹看来,通过这一个指标来衡量,就算地理位置也不一样,楼的形状不一样,楼的大小都不一样,目前已是可以出售项目的“高点”。

当然,对于几年前宣布转型自持时受到的市场质疑,老潘口中说着“无所谓”,但心里对外界的误解似乎多少有着“委屈”:“对我来说,最焦虑的就是我接受了香港一个媒体采访,结果从香港的发布会出来之后,我们的股票就跌了10%,那是2012年。”

“那个时候大家都不看好转型,现在回过头来看,能够赚这样多的钱,全是因为2012年这个决定。这个股票市场,尤其是香港的股票市场离我们大陆有点太远,对你心里面想什么东西不是特别清楚,对这个市场也不是非常的了解。”

为什么转型SOHO 3Q?

2012年告别散售模式开始,除了自持,SOHO中国另一个特点是整售物业,究其原因,除了是潘石屹口中的“低进高出”原则之外,还有一个原因是来自政策——

“随着北京市的商业物业不能散售这个文件的出台,就标志着商业物业除了整售这一条路,其它的商业模式已经不存在了……所以逼得我们只有一个路子,没有第二条路可以走了。”老潘的回忆似乎略带无奈。

SOHO中国前一次的转型既是出于对市场的预判也是囿于政策的规限,那这次宣布转型共享办公空间SOHO 3Q,潘石屹又是怎么考虑的?

“我觉得SOHO 3Q的模式比较简单,因为我们是另外一个数量级的发展,没想是一个贴牌的输出管理模式,我们还是把它的房子租过来,租过来以后装修、收租金等等,这还是我们认为比较成熟的商业模式。”在存量市场日益受到关注的当下,租用“破房子”改造再出租成了潘石屹瞄准的下一个目标。

而在目前,他认为,SOHO 3Q已经成熟。已经可以在另外的城市进行数量级发展,除了上海、广州、深圳,还会到二线城市去。

“我们的产品已经非常成熟了,过去大概做了17个中心,每一个中心都有变化。这个变化不光是产品本身的变化,有的时候就是外面放着桌子和里面的房间这个数量的变化,包括一层、二层的变化,从地理位置到产品,到细的管理,这些东西我觉得3Q已经非常成熟了,可以往外走了。”

至于资金投入,潘石屹并未在意,因为这次项目销售完以后有大量的资金,主要用于SOHO 3Q的发展。

很显然,在“简单”“成熟”等关键词之外,SOHO中国转型这个业务还有出于盈利预判以及对未来的美好愿景。

SOHO 3Q运营总监Ivy就提到,去年年底的时候SOHO 3Q当时是有15个中心,有一些中心是盈利的,有一些中心是在逐步盈利当中。“所以因为我们是逐步做,所以有一个增长的过程。”

在潘石屹眼中,这个新业务所担负的责任更大:“3Q是我们的新领域,未来估计三年之后,两年之后,新的经济增长点主要是3Q。”

虽然说要转型,但对于在地产界浸淫多年的潘石屹而言,地产商依然是其不能“抛弃”的角色:“告别房地产开发商?一时半会还告别不了,我们还拥有很多的项目。我们现在正在建设的还有两个,量都非常大。”

“我们持有的,从我心里面来说,永远不能够销售的,一个是外滩SOHO不能销售,位置太重要了,一个是望京SOHO不能销售,望京SOHO太漂亮了,我很喜欢,里面住得满满的,租金很高,最高的时候跟CBD水平差不多,望京已经是五环边上了。”


以下为SOHO 3Q发展战略新闻发布会现场问答实录:

现场提问:之前公布要出售光华路SOHO 2,是因为已经有潜在买家了吗?这两个物业2016年租金收入还是不错的,公司选择出售物业的判断依据是什么?

阎岩:SOHO中国自从决定销售物业以来,实际上已经出售了几个项目,SOHO包括潘总本人秉持着做生意最基础的原则,就是我们总是在低价时买入,高价的时候售出。

我们曾经在SOHO 3Q当中做过一些尝试,大家可能记得,之前我们进行了大量的采购,现在的资产价格还是相当高企的,所以我们会处置一些资产。

潜在客户之前之后都有,但是我们还会经过公平透明的过程来选择最好最合适的。

现场提问:SOHO 3Q下一步,是不是要延伸到二三线城市或者省会城市?

阎岩:除了上海、广州、深圳,还会到二线城市去。三线城市要不要去,我们要深入研究研究。

我们看到三线势头很好,有一些联合办公的品牌,所以可能到三线城市开展比二线城市租得还要好。

现场提问:出售项目后SOHO中国有大量的资金,会不会做一些投资,比如入驻SOHO 3Q的初创企业之类的做法。

潘石屹:不会,因为我们做好一个平台就行了,我们做事情比较聚焦,比较简单。

现场提问:您是不是觉得人工智能是下一步投资风口?SOHO是不是下一步打算有这个方面的投资?

潘石屹:我关注了有三年时间,三年前第一次到硅谷见到杨致远的时候他就给我谈人工智能。而且他是投资了一个为三四星级饭店服务的一个人工智能,就是送牙刷,送餐这样的机器人。看到他这个机器人我觉得不太好,这是三年前的情况。

可是人工智能的发展速度跟别的不一样,它是越来越快,越来越快。我们花了一笔钱购买了可能是全世界第一批的机器人,来打扫我们望京SOHO的卫生,购买了四台,8月份会过来。这我觉得也是一个尝试,因为我看这个机器人打扫卫生比清洁工打扫卫生效率高多了,而且是不分白天黑夜,什么地方脏就到什么地方去扫。

我们8月份进的4台机器人是最早的机器人,就跟现在看苹果2代一样,估计还有很多不好用的地方。但是我相信人工智能的发展速度一定会非常快,我们还是要试验它,去适应它。

现场提问:SOHO中国处置办公物业之后,手上的资金量可能非常大,这些资金都准备用于干什么?除了SOHO 3Q之外有没有其它的安排?

潘石屹:主要还是投到SOHO 3Q里面去。我觉得SOHO 3Q的模式比较简单,因为我们是另外一个数量级的发展,没想是一个贴牌的输出管理模式,我们还是把它的房子租过来,租过来以后装修、收租金等等,这还是我们认为比较成熟的商业模式。

贴牌或者是输出管理这一类,规模表面上做得很大,可是管理的质量这些不太好。

现场提问:之前公司处置的都是上海资产,整售北京资产是转型之后第一次,,为什么选择处置这个核心位置一笔非常好的资产?

潘石屹:做生意永远不变的规律就是低的时候进货,高的时候出货。SOHO中国这么多年发展时间里,永远在遵循这样一个原则。

当时宣布转型时,所有的媒体跟股票市场都掀起了轩然大波,说你办个房地产公司不销售了,就没有钱了,这怎么办?

现在我们选择销售,价格比原来翻了一番多,所以原来拿到市场上销售就不符合我们的原则:在价位低的时候进货,在价位高的时候就出货。

我们还是要永远遵循这个原则,判断什么时候价位低,什么时候价位高。

现场提问:除了投资SOHO 3Q,有没有可能再去获取一些新项目的可能性?

潘石屹:现在还没看到,也不知道钱要花到哪儿去。初创的企业需要的资金量都非常少,都是千万级的投资。而作为房地产的经营,都还是比较大的。

我们对这些高科技、人工智能的东西并不熟悉,我们熟悉的是房地产,我们认定了就是SOHO 3Q这个产品从本质上来说还是房地产产品。

我们觉得特别明显,就是凡是地段好的,像光华路SOHO 2,就租得很好,价格很高,地段差的可能1/3价格都租不出去。

所以,我觉得我们做了20多年的房地产,对房地产生意如何做还是非常有体会的。我们觉得SOHO 3Q从本质上来说还是一个房地产产品,比较符合我们的发展。

现场提问:到二三线城市以后,选择的位置是不是还是核心位置?土地的获取方式是收购旧的物业改造,还是有可能拿地?

潘石屹:收购旧的改造,就走这个模式,其它像建一个新项目然后再做的话,这样的路我们不走。

现场提问:您刚才说SOHO中国要发展到一个新的数量级,会到二三线城市去,您近期出售的两个项目得到大量资金,会不会用于这些城市的起步的项目?

潘石屹:起步的项目不会拿,我们现在看,就是中国过去这十年二十年的时间,建房子的速度太快了,现在的建造的工艺、用的技术,使得速度非常快。中国二三线城市大量的房子过剩,所以我们起步不会拿一块地重新建。

现场提问:有没有收购整体项目改造?

潘石屹:不会整体买过来一个房子。我们把CBD的房子卖了,再到别的地方收破房子?

现场提问:您判断现在商业物业已经到了一个高点吗?这样核心的地块,这样优质的物业,以后可能还会有继续增值的空间,您的判断是差不多了吗?

潘石屹:衡量的标准只有一个,不管这个物业在CBD还是在外滩,还是在什么地方,商业上衡量的标准只有一个,就是租金回报率。

全世界的租金回报率基本上都在一个大体范围之内,也跟国家的利率有很大关系。例如像美国,特别好的项目租金回报率大概能够达到4.7%、4.5%,租金回报率越低的话,相对售价就越高。

可是在中国,现在能够跟美国比较的租金回报率是2.7%几、2.8%几,跟5%比的话就是差不多一半。而且中国的利率比美国高多了,高好几倍的利率。

通过这一个指标来衡量,就算地理位置不一样,楼的形状不一样,楼的大小都不一样,最后都能想象出来,全世界唯一能够衡量的一个指标就是租金回报率。

第二个辅助性的指标就要考虑银行的利率是高还是低,基础利率是高还是低。

用这个标准衡量,中国现在办公楼、商场的价格高,比办公楼、商场更高的是住宅的价格。住宅的价格你就看,北京、上海任何一个住宅的租金回报率不到1%。

现场提问:您觉得北京的项目估值是多少?您说加上之前出售上海的项目,一部分会用到SOHO 3Q这个项目上,用的比重大概是多少?

潘石屹:这两个物业我们自己有一个估值,本来前天对于投资者的会上应该把估值公布出去,这个估值就是一个参考价值。

我们公司好多同事建议我把这个估值公布出去,可是最后一秒钟,我没有公布。

原因就跟做算术题一样,把答案给他做的话没意思,就让他去算,每一个投资人去算,看他的专业水平如何,对市场的判断、风险判断如何,不要把答案交给他们,让他们算。

既然之前没有说,今天我也不会告诉你,告诉你的话,就有点乱了。

第二,项目销售完以后有大量的资金,主要用于SOHO 3Q的发展。

现场提问:SOHO 3Q会不会扩张到海外去?

潘石屹:现在还没有考虑这方面。

投资哪个地方我们是这样考虑:第一就是GDP的增长速度要快,这样才能看出经济的变化。

第二,要看到服务行业占GDP的比例要高,我们的3Q就是为服务行业服务的。

第三个指标,GDP的总额相对来说要比较大,是一个大的经济体。

第四个指标,人均GDP要高,人均GDP越高的城市,这个城市越富裕。

我们衡量一个城市的时候,会用这样一些概括性的指标去选一选。用这些指标来看的话,中国再差的城市GDP的增长可能是5%、6%,国外的GDP增长就是0,甚至是负数。

所以在没有增长的环境中做新业务是比较困难的,尤其是新的房地产业务。

现场提问:现在SOHO 3Q的运营模式是否已经成熟了?未来有没有改进或者升级?到目前为止SOHO中国是否完成转型?

潘石屹:我们的产品已经非常成熟了,我们过去大概做了17个中心,每一个中心都有变化。这个变化不光是产品本身的变化,有的时候就是外面放着桌子和里面的房间数量的变化,包括一层、二层的变化,从地理位置到产品,到管理,我觉得3Q已经非常成熟了。

转型是要不断转型,不断适应市场,不断调整自己的产品,转型不能一劳永逸。就是你天天要想这个事,永远在路上,这是反复的一句话,永远在变化。

现场提问:2012年的时候,您提到SOHO中国告别散售的时代,现在又到了一个楼市调控的时间节点,SOHO中国立即整售了几个项目,您对楼市有怎样的基本的看法和判断?有报道说,您要告别房地产,您自己看这个说法是准确的吗?

潘石屹:随着北京市的商业物业不能散售这个文件出台,就标志着商业物业除了整售这一条路,其它的商业模式已经不存在了。就是一个大的政策环境已经发生了变化,逼得我们只有一条路了,没有第二条路可以走。

第二个问题就是告别房地产开发,一时半会还告别不了,我们还拥有很多的项目。

我们现在正在建设的有两个,量都非常大。我们持有的,从我心里面来说,永远不能够销售的,一个是外滩SOHO,一个是望京SOHO。望京SOHO太漂亮了,我很喜欢,里面住得满满的,租金很高,最高的时候跟CBD水平差不多,望京已经是五环边上了。

所以这两个项目在,我就还是一个开发商嘛。

现场提问:在转型之初,当时媒体有一些质疑,质疑的声音面前您当时是什么样的状态?

潘石屹:媒体的质疑无所谓,爱说什么说去吧。对我来说最焦虑的就是我接受了香港一个媒体采访,结果从香港的发布会出来之后,我们的股票就跌了10%,那是2012年。

媒体有的时候说了,爱说就说吧,我不管,结果股票市场几分钟跌10%还是比较可怕的。

那个时候大家都不看好转型,现在回过头来看,能够赚这样多的钱,全是因为2012年这个决定。

如果是媒体决定,怎么可能?这个股票市场,尤其是香港的股票市场离我们大陆有点太远,对你心里面想什么东西不是特别清楚,对这个市场也不是非常的了解。

现场提问:接下来SOHO 3Q扩张业务很快,不去收购,不去拿地,以租的方式做这个产品,这是不是意味着SOHO中国再一次进行资产转型?

潘石屹:是的。因为3Q无论怎么用的话,钱都不会太多。我们可能在下两个月之内还有一个动作,就是要融上一轮资,不是因为我们缺钱,是要把3Q的价值体现出来,为下一步发展做上一些铺垫。

现场提问:是有可能拆分它上市做安排?

潘石屹:各种可能都是存在的。

现场提问:现在房地产商都转型了,很多跨界投资医疗、旅游,还有比较热门的产业新城、特色小镇之类的,SOHO中国有没有这方面的想法?

潘石屹:SOHO中国的想法只有一个,就是做SOHO 3Q。要聚焦,把我们的精力、注意力,把我们以往的经验都放到SOHO 3Q里面去,其它的东西不做。我做事情比较聚焦,就做一件事情,做房地产开发的时候就做房地产开发,不做别的事情。

现场提问:预计到2018年底自持的物业全部开发完毕,而SOHO 3Q是不拿地不建房的情况,公司未来重要的盈利砝码在哪儿?是不是出售物业是一种比较重要的盈利模式?除了这方面,有没有其它重要的盈利来源?最主要的就是SOHO 3Q能不能透露一下它去年的租金收益是多少?

潘石屹:丽泽SOHO竣工是什么时候?2018年底。大概到2019年,我们已经建的项目就全都建完了。

盈利的话,就是做生意嘛,卖出一些,买进一些去赚钱。要相信SOHO中国的盈利能力,过去20多年时间,盈利状况都很好,负债率都很低,3Q是我们的新领域,未来估计三年之后,两年之后,新的增长点主要是3Q。

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