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揭秘万科8月销售:30%客户一次性付款!  

2017-09-14 16:47:21|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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摘要:万科8月销售劲爆,认购金额高达464亿元;签约金额高达370.4亿元,同比上升85.11%。最近,安信证券与万科联合召开一场投资者电话会议,揭开了万科“黄金8月”的密码。30%客户是一次性付款!剩下的70%按揭客户平均首付比例达到44%。


万科8月销售劲爆,认购金额高达464亿元;签约金额高达370.4亿元,同比上升85.11%。


9月5日,万科中报及8月销售情况电话会议正在安信证券进行。安信证券地产首席分析师陈天诚邀请万科证券代表梁洁参加,并共同主持了这场电话会议。


从会议纪要显示:8月,万科认购面积为283万平方米;30%客户是一次性付款!剩下的70%按揭客户平均首付比例达到44%。

此外,万科8月认购金额高达464亿元,均价为1.6万/平方米。据了解,这两点与政策相对收紧有关;而且随着政策干预,未来一次性付款与首付比例占比还将进一步提升。


总体来看,上述电话会议纪要可以归纳为以下几个方面的内容:


小户型比例有所减少

从最终的产品结构来说,90平方米以下的户型占比进一步缩小。

2014年、2015年销售的小户型面积超过50%,但从2014年开始,随着政策放松,更多客户选择90-140平米之间的中等户型产品。今年8月份,万科销售出去的90-140平米之间的产品占比上升到61%。


上半年已售未结算金额3838亿

上半年已售未结算金额3838亿,预计全年结算面积有10-15%的增长。

按计划,全年竣工量为2450万方,同比15%增长,绝对量来看是10%;展望下半年,随着四分之三的项目竣工,将会陆续确认为收入,未来业绩有保证。

虽然上半年整体结算量不高,但是销售一直比较理想。上半年的结算,已售未结的资源就有2900万方,金额超过了3800亿。这些利润水平与上半年结算的毛利率是差不多的,所以未来利润水平都是有保证的。

从实际销售对应的口径,万科已售未结的资源会更多一些,因为报表上有3800亿,对应上半年2700亿的销售,实际到6月份已经销售没有结算的有5500亿。而3800亿是直接贡献收入和利润的。另外一些以费定表的项目,通过少数股东损益和投资收益的方式,体现在公司利润当中。


热点城市销售进一步放慢

从市场来说,主要热点城市的销售进一步下降、进一步放慢。从3月份之后,随着信贷政策收紧,所以出现一次性付款的比例在增加;同时首付比例也在增加,其实在今年3月份就已经发生了。

2014年四季度以后,随着政策放松,首付比例和一次性购房曾由2014年的20%,下降到2016年的10%。但是,在今年3月以后,随着二套房的认定标准趋严,贷款折扣进一步降低;有些银行第一套房的按揭利率甚至上浮,所以出现更少的客户选择按揭。所以,目前实际的首付比例回到4成,8月超过4成,达到44%。


未来房价上升空间更小

8月份的均价是13500元,这个均价是在今年1-8月份以来最低的一个月。

万科证券代表梁洁解释称,从认购的角度来说,我们8月份销售283万平,销售合计为464亿元。这个均价是1.6万,价格反而比较高。

之所以8月的签约均价比认购均价明显偏高,这与政策相对收紧有关系。从8月的销售结构来块,其中30%是一次性付款,剩下的70%按揭客户平均首付比例达到44%。

据此分析,调控政策进一步收紧,我们会看到高价签约受到影响。而且从8月开始,签约均价和认购均价差异会更大一些。

未来的房价上升空间更小,土地价格难下跌,毛利率空间将被压缩。


探索新模式:“轻资产+小股操盘 

因此,万科正在探索一种全新的“小股操盘”模式,降低每个项目自身的权益占比,与投资者一同开发投资。在净资产投入不高的情况下,也能实现ROE提升。 

据了解,前两年万科便提出轻资产的“小股操盘”模式,即通过降低每个项目自身的权益占比,向投资者开发投资,提供管理服务给投资者;不仅获取项目经营收益,而且还能获取给投资者提供管理服务的收益。 

在这样的情况下,虽然净资产投入不高,但是ROE还能提升,这是万科正在探索的新方式。从现在来说,轻资产模式目前的效果不是那么大,因为权益占比还是接近70%,今年新增项目是67%、68%,比去年底的结构略微低一点,但变化并不明显。 

但是,万科相信这是一个新模式,“轻资产+小股操盘”,不仅体现在重资产的持有性物业上,未来也会体现在轻资产的开发物业上。 


不会把杠杆放大到40%以上 

另外,从提高杠杆的角度来说,万科的杠杆率并不高,净负债率在上半年只有19%,这还是有一定空间的。 

不过,万科总的杠杆、总负债率在行业中也不算太低,80%左右,但是万科会用更多经营性的杠杆。 

万科有息负债的杠杆还有提升的空间,但是应该不会把杠杆放大到40%以上,还是需要追求整体经营稳健。 

虽然杠杆提高有利于抵御一定程度上的毛利率收缩的影响,但更多的还是依赖于未来的轻资产模式。 

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